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房价要降?7月楼市销售转冷 金九银十可能也黄了

2019年08月04日 07:35

  在伏季的流火里,7、8月的楼市却透着一股寒意。

  近日,中央政治局会议重申“房住不炒”,明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

  发改委、银保监会和央行等多部委也相继采取措施,从融资面卡紧了房地产的钱包。

  各地政府更不必说,苏州、洛阳、大连等城市,近日也纷纷升级了楼市调控的相关政策。

  在政策收缩背景之下,房企业绩如何呢?

  8月2日晚,万科、碧桂园、新城控股、荣盛发展等上市房企纷纷交出了7月的销售成绩,销售额环比均在下降。

  7月销售额环比普降

  中证君梳理发现,7月份各大房企的销售额较6月份环比均有所下跌。

  万科

  7月实现合同销售面积313.5万平方米,合同销售金额481.9亿元。

  相比于6月,万科7月份销售额和销售面积均有所下降。6月其实现合同销售面积489.3万平方米,合同销售金额人民币663.9亿元。

  2019年前7月,其累计实现合同销售面积2463.6万平方米,合同销售金额3821.9亿元。

  碧桂园

  7月单月共实现归属本公司股东权益的合同销售?额约425.7亿元。

  6月单月共实现归属本公司股东权益的合同销售?额约人民币603.9亿元。

  新城控股

  7月实现合同销售金额约245.33亿元,销售面积约220.88万平方米。

  6月实现合同销售金额约295.49亿元,销售面积约253.35万平方米。

  业内人士表示,部分房企7月单月销售环比6月份下降,主要是6月房企业绩冲刺所致。

  克而瑞研究中心数据表明,受上半年末企业业绩冲刺影响,百强房企7月单月销售规模环比降低29%。其中,单月TOP50房企销售金额环比下滑27%,TOP3房企环比下降23%,季节性因素明显。

  值得注意的是,行业整体规模增速较2018年明显放缓。按照可比口径统计,今年前七个月,百强房企的累计业绩同比增速在4%左右,而2018年全年,百强房企累计销售业绩同比增速为35%。

  多重信号转冷

  具体到住宅市场看,包括二手房、租房市场,都有转冷的信号。

  克而瑞研究中心监测的北京、上海、广州、深圳等4个一线城市,7月商品住宅成交量环比均下降。二三线城市中,长沙、厦门、佛山、重庆、宁波等城市成交环比均处于下降趋势。

  租房市场也出现“退烧”趋势。诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2019年7月,全国大中城市租金挂牌均价为44.19元/平方米/月,环比下跌0.12%,与上月相比,租金止涨回跌迹象显现。

  诸葛找房认为,毕业季带来的租赁热潮已经过去,毕业生租房需求大体上释放完毕,大多数二线城市租金开始下滑,一线城市及部分毕业生多的热点城市租金还较为坚挺。总体而言,随着毕业季租赁热潮的退去,7月全国大中城市租金均价下跌,市场热度减退。

  房贷利率方面,融360数据显示,6月份全国房贷利率企稳反弹,首套房贷平均利率5.42%,环比基本持平;二套房贷平均利率5.75%,环比增加0.01个百分点。易居方面则表示,从其代理项目合作银行来看,32个重点一二线城市中,有苏州、厦门、合肥、济南和福州5个二线城市出现阶段性停贷的情况。

  中证君近日从天津、长沙、合肥等城市的部分银行了解到,多家银行开发贷、土地出让金融资、个人首套房贷款和二套房贷款均有收紧动作。

  克而瑞研究中心认为,7月房地产市场加速转冷,市场观望情绪愈加浓厚。随着前期积压市场需求陆续释放完毕,3月以来的“小阳春”行情早已戛然而止,后续置业需求明显不济,短期内房地产市场调整信号已经拉响。

  还会有“金九银十”吗?

  众所周知,9月和10月均是楼市销售的旺季。但从2017年全国性楼市调控以来,9月和10月的销售情况,均不如往年。

  比如2018年,一些地方就没有上演“金九银十”行情。

  以北京为例,中原地产研究中心统计显示,2018年10月,北京二手住宅整体网签量共计8879套,环比当年9月降幅超过40%。也是时隔7个月后,北京二手住宅网签量再度跌破万套。

  克而瑞地产研究中心在其监测的全国29个重点城市中,2018年10月份商品住宅供应量为2028万平方米,环比下降43%,成交量为2302万平方米,环比下降6%,

  那么今年呢?

  有房企人士对中证君分析表示,今年调控政策的力度并未放松,一些城市反而升级了楼市调控政策。如果房贷利率有所升高,限购限售条件没有变化,今年“金九银十”行情可能不会出现。

  严跃进表示,目前房企面临三大压力,即资金压力、库存压力和销售压力,这个时候房企会主动降价促销,其他地产指标也会有所变动,总结起来就是,降价促销将成为主要的营销策略。

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